Como a nova queda histórica da Selic para 3% afeta o crédito imobiliário?

simulação de crédito imobiliário

A concorrência entre os bancos e a pressão para a redução das taxas de crédito imobiliário devem crescer com os recentes movimentos da Caixa Econômica Federal (CEF) e com a nova queda histórica da Selic, de 3,75% para 3% ao ano, anunciada na última quarta-feira pelo Copom. Como fica o cenário para os financiamentos imobiliários em meio à pandemia do novo coronavírus e levando em conta as sinalizações do Banco Central e de analistas de que a taxa básica de juros pode cair ainda mais, chegando a 2,25%? Como avaliar se esse é um bom momento para encontrar a melhor oferta?

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A Melhortaxa – maior plataforma digital de crédito imobiliário do país – registrou, no último mês de abril, um aumento de 55% nos pedidos de crédito imobiliário feitos em sua plataforma em relação a março. Rafael Sasso, cofundador da fintech, analisa a seguir as oportunidades para o sonho da casa própria, o bom momento para a portabilidade para quem já tinha tomado um crédito mais caro no passado e as possíveis movimentações das instituições financeiras.

Margem para queda do juro imobiliário é grande

“A nova Selic a 3% ampliou para 4,51 pontos percentuais a sua diferença em relação à taxa média de crédito imobiliário efetivamente praticada pelos grandes bancos, que está em 7,51% com base nos contratos fechados por intermédio da nossa plataforma”, conta Sasso. “Essa diferença era de 2,56 pontos percentuais em novembro de 2019, quando a nossa média estava em 7,56% enquanto a Selic marcava 5%. “Quer dizer que a diferença hoje é bem grande, o que teoricamente pressionaria os bancos a melhorar as condições do financiamento imobiliário. Todavia, essa reação não deve ser imediata, demorando um pouco mais por conta do clima de incerteza provocado pela Covid-19”.

“De toda forma, as taxas atuais já são as mais baixas vistas no mercado imobiliário, o que favoreceu o aumento da capacidade de compra dos tomadores, mesmo nesse ambiente de incerteza. Acredito que nos próximos meses, com a retomada da economia pós-pandemia, há maior probabilidade de um repasse mais forte para as taxas de crédito imobiliário”, acrescenta o cofundador da Melhortaxa.

Oportunidade de investimento

Rafael Sasso lembra que, para quem já vinha se preparando para comprar um imóvel, seja para morar ou investir, e possui reserva financeira para manter os planos, as condições de financiamento hoje são vantajosas e há oportunidades a serem avaliadas, incluindo as novidades nas diferentes linhas (taxas corrigidas pela TR, pelo IPCA e ainda prefixadas). Além da queda da Selic, temos um cenário de baixa rentabilidade da poupança e da renda fixa, de alta volatilidade no mercado de ações, e a subida dos preços dos imóveis em ritmo abaixo da inflação.

“A queda estrutural da Selic ajudou a intensificar a competição entre os bancos e a destravar a portabilidade do crédito imobiliário e acelerou a entrada de mais fundos e fintechs nesse mercado. Além disso, com a CEF criando produtos que aproximam o mercado de financiamento imobiliário do mercado de capitais e gerando diversificação, a procura por informações e o fomento a esse mercado cresceram. Temos acompanhado um volume grande de pessoas interessadas em financiar um imóvel, até pelo fato de nosso fluxo ser 100% online”, diz Sasso.

Por outro lado, percebe-se com o avanço da crise um aumento dos SLAs (prazos para retorno de cada fase) dos bancos, por conta de as equipes das esteiras estarem remotas e as empresas de BPO em home office. Os bancos, por sua vez, ficaram um pouco mais lentos e restritivos, com os LTVs de 90%, por exemplo, desaparecendo.

Vantagens da portabilidade

Os gráficos comprovam que, no ano passado, houve uma mudança cultural da população em começar a entender a portabilidade como ferramenta no processo de compra da casa própria com crédito bancário. Isso ampliou a pressão sobre a concorrência bancária. “O principal efeito da portabilidade é que o comprador não precisa ficar esperando a taxa de juros cair. Ele pode efetuar uma compra e, se a taxa cair significativamente no futuro, fazer uma portabilidade”, comenta Sasso. “Neste momento de crise e incerteza, as famílias buscam formas de economizar e, como o crédito imobiliário representa um custo considerável no orçamento doméstico, tivemos um aumento significativo de buscas em nossa plataforma”, afirma o cofundador da Melhortaxa, que foi a primeira fintech do Brasil a implementar um processo digital para a portabilidade do crédito imobiliário.

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